공매투자, 지금이 기회다

공매투자, 지금이 기회다

선순위 임차인이면 배분(배당) 요구를 하지 않더라도 남은 잔여기간을 거주한 후, 매수인에게 임차보증금을 돌려받을 수 있다. 하지만 후순위 임차인은 반드시 배분(배당) 요구를 해야 한다. 배분(배당) 요구를 하더라도 선순위 권리자가 대부분의 배당을 받아 남아있는 잉여금이 부족해 임차인에게 돌아갈 배분금이 적다면 손해로 연결된다. 후순위 임차인인 경우에는 대항력이 없어 배분(배당)을 받지 못한 임차보증금을 매수인에게 요구할 수도 없다. 소유자의 사정으로 공경매로 넘어갔지만, 피해는 고스란히 임차인에게 전가된다.
공매는 온비드 사이트(www.onbid.co.kr)를 통해서 입찰할 수 있다. 보통 입찰기간이 월요일 오전 10시부터 수용일 오후 5시까지다.
농지는 취득 시기를 공매의 매수대금을 완납한 때로 보는 게 아닌, 농취증을 제출하고 소유권을 이전한 시기로 본다.

 

말소기준 권리 찾는 법

압류재산 공매로 나온 부동산의 등기사항전부증명서를 보면 다수의 근저당권 및 질권, 가등기, 압류, 가압류 등의 권리설정으로 매우 복잡해 보인다. 낙찰받은 뒤 잔대금을 납부한 후, 소유권이전등기를 할 때 등기사항전부증명서상의 모든 권리가 소멸될 수도 있고 인수해야 할 수도 있는데, 이를 가늠하는 기준이 말소기준권리다.
국세징수법 제92조에는 공매재산에 설정된 모든 질권, 저당권 및 가등기담보권은 매각으로 소멸된다. 지상권, 지역권, 전세권 및 등기된 임차권 등은 압류채권, 가압류채권은 담보물권에 대항할 수 없는 경우 매각으로 소멸된다. 이 외 지상권, 지역권, 전세권 및 등기된 임차권 등은 매수인이 인수한다.

 

말소기준권리의 종류
1. 질권, 저당권 및 가등기담보권
2. 압류채권(강제경매개시결정등기), 가압류채권
3. 매각으로 소멸되지 아니하는 전세권을 가진 자(=최선순위 전세권: 원칙적으로 말소기준권리는 아니나, 배분요구의 종기까지 배분요구를 하면 예외적으로 말소기준권리가 된다.)

부동산 등기사항전부증명서의 갑구와 을구를 섞어 접수일자가 빠른 순서로 정렬한다.

임차인의 대항력 분석법

주택임대차보호법 제3조(대항력 등)에 임대차는 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대해 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. 말소기준권리보다 전입신고가 빠른 임차인(선순위 임차인)은 대항력이 있고, 늦은 임차인(후순위 임차인)은 대항력이 없다. 선순위 임차인이 권리신고 및 배분요구를 했더라도 배분 금액이 부족해 배분을 받지 못하거나 부족분이 있다면 그 나머지를 매수인이 인수해야 한다.

임차인의 대항력은 전입신고한 주민등록과 건축물관리대장 및 등기사항전부증명서상의 주소가 일치해야 대항력이 발생한다. 만약 전입신고가 잘못 기재되었다면 대항력이 발생할 수 없다. 확정일자가 없으면 배분받지 못한다. 선순위 임차인이 확정일자를 받지 않고도 배분요구를 하면 배분을 받을 수 없어 매수인이 인수해야 하므로 그만큼 저감된 가격에 입찰해야 한다.

선순위 전세권이 말소기준권리가 되는 조건

1) 개별건물 전체 또는 집합건물의 전유부분 전체일 것
2) 배분(배당)요구나 임의 경매를 신청한 것

 

예를 들어,

갑구
2018. 11. 10. 가압류
2019. 9. 25. 압류
2020. 5. 25. 공매공고의 등기

 

을구
2018. 8. 25. 전세권

 

인 경우, 가장 빠른 권리는 전세권이다. 전세권자가 배분요구를 하면 저당권과 같은 성격으로 취급하므로 순위에 맞게 배분을 하고 전세권을 소멸시킨다. 배분요구를 한 선순위 전세권자가 전액 배분 받지 못해 잔액이 남아 있더라도 전세권은 소멸하고, 매수인은 전세권을 인수하지 않는다. 만약 배분요구를 하지 않으면 배분을 하지 않았다면 매수인이 인수해야 하는 전세권이므로 예상했던 입찰가에서 해당 전세금만큼 저감된 가겨에 입찰해야 한다. (후순위 전세권자는 배분요구 여부와 무관하게 배분에 참여하게 되고 매각으로 인해 소멸된다.)

체납액을 대납하고 공매를 취소해 손해를 줄이기

낙찰받고 보니 배당요구를 하지 않은 선순위 전세권 또는 임차인을 인수해야 한다면 매수대금을 납부하지 않을 것이다. 이렇게 되면 공매보증금은 몰수당하고 해당 물건은 재공매가 진행될 것이다. 하지만 허탈하게 공매보증금을 날릴 게 아니라 해결방안을 모색하는 것이 좋다. 그 대표적인 예가 공매보증금보다 체납액이 적은 경우에 체납액을 대신 납부하고 공매를 해제해 공매보증금을 돌려받는 것이다.

조세채권(지방세)은 압류일자가 아닌 법정기일이 배분순위를 비교하는 기준일이 된다. '압류재산 공매재산 명세'를 보면 법정기일과 배분요구채권액이 표기되어 있다. 선순위 임차인보다 법정기일이 빠른 조세채권 여부 및 금액을 살펴야 한다. 법정기일이 빠른 조세채권이 없다면 괜찮지만, 그렇지 않고 금액이 큰 경우 임차인 배분금이 없을 수 있으므로 매수인이 인수할 사항이기 때문이다.

할 수 있다는 자신감을 가지자

우리의 뇌에는 큰 힘이 있다. 바로 자신이 선택한 대로 이뤄내는 것이다. 어려운 상황에 부딪혔을 때 할 수 있다는 마음을 가지면 우리의 뇌는 할 수 있도록 자신감과 의욕을 발생시킨다. 반대로 '나는 할 수 없다'를 선택하면 우리 뇌는 이러저러해서 안 된다는 이유를 갖고 두려움을 만들어 정말 그 일을 할 수 없게 만든다.

'할 수 있다'와 '할 수 없다'는 나의 선택이다. 뇌가 가진 특성은 누구나 같지만 어떤 선택을 하느냐에 따라 그 결과는 달라진다. 자신의 뇌를 믿고 얼마만큼 긍정적인 정보를 주느냐에 따라 뇌의 능력은 달라진다.

내셔널지오그래픽에서 일반인을 대상으로 위 사실을 뒷받침해주는 한 가지 실험을 했다. 일반인 여성 실험 참가자에게 농구공을 주며 자유투 10회를 던져보라고 한다. 이 참가자는 10회 모두 실패했다. 그러자 진행자는 10여명의 관객들까지 동원하며 잘할 수 있다고 응원 열기를 높였다. 게다가 이번에는 안대를 착용한 상태로 공을 던지는 것이다. 실험 참가자는 자신없어 했지만, 안대를 착용한 상태로 농구공을 던졌다. "와 골인이네요!" 관객들의 함성이 들렸다. 또 다시 던지자 이번에도 관객들의 함성이 들린다.(실제로 실패했지만 골인했다며 환호해줌) 참가자는 골인했다는 반응에 어리둥절 놀라며 안대를 벗고 자유투를 던졌다. 첫 번째, 두 번째 시도에 골인 되지 않았다. 세 번째 시도에 드디어 골인한 참가자, 네 번째도 마찬가지로 골인을 했다. 처음 10번의 자유투 기회에서 한 번도 골인하지 못했던 참가자가 안대 테스트를 거친 후 세 번 만에 자유투를 성공시킨 것이다. 즉, '나는 할 수 있어'라는 긍정의 힘을 뇌에 실어준 결과, 그대로 이뤄진 것이다. 이렇듯 결과는 자신에게 달려있다. 세상 모든 일이 마찬가지다. '환경 때문에, 나이 때문에 ...' 등을 말하지만 실은 이미 자신의 마음속에 할 수 없다는 각인을 먼저한 것은 아닐까? 할 수 없다고 생각하고 있는 동안은 사실은 그것을 하기 싫다고 다짐하고 있는 것이다. 처음부터 잘하는 사람은 없다. 관심을 갖고 반복하니 잘하게 되는 것이다. 따라서 걱정과 두려움은 멀리 밀어놓고 할 수 있다는 자신감을 갖고 도전해보길 바란다.